快看，《福建省物業管理條例》元旦起施行！

2018年9月30日，省十三屆人大常委會第六次會議表決通過《福建省物業管理條例》，該條例是根據近年來物業管理過程中出現的新矛盾、新問題，對2007年施行的我省物業管理條例的修訂。條例2016年由省人大常委會牽頭組織起草，歷時3年，通過各方座談、調研走訪、專家論證、問卷調查、公開征求意見等多種方式，集民智納民意，對物業管理的一些制度進行既符合實際又有大膽創新的設計和安排，切實提高了立法質量。9月30日，省十三屆人大常委會第六次會議表決通過《福建省物業管理條例》，于2019年1月1日起施行。

《福建省物業管理條例》的施行，將關系到千家萬戶。對于解決物業管理中的：小區公共區域廣告收入如何分配？業主拖繳、不繳物業費，物業如何維權？物業費調不調價，誰說了算……等大眾關切的問題具有重要意義。下面，我們就其中幾個亮點，進行梳理。

1、業主不繳物業費或被作為失信行為記入個人征信系統

小區業主不繳物業費，作為服務方的物業公司往往也有無苦難言。業主不繳物業費如何解決？新修訂的《福建省物業管理條例》規定，對于催繳、公告后仍不繳納物業費的，物業公司可以提起訴訟。對于拒不履行人民法院生效判決的，將被作為失信行為記入個人征信系統。不過新修訂的《福建省物業管理條例》同時也規定，物業應當將服務內容、收費項目標準等在小區公示，接受業主監督。

法條鏈接：

《福建省物業管理條例》第四十七條 物業服務企業應當在物業管理區域內醒目位置公示服務內容、服務事項、服務標準、收費項目、計費方式收費標準、公共部位經營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養檢驗費用等有關事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主，接受業主監督。

第四十八條 對經兩次催繳仍不交納物業服務費的業主，業主委員會、臨時物業管理委員會或者物業服務企業可以在物業管理區域內將欠費情況在醒目位置予以公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。經公告仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

第八十一條 違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規定，物業服務企業未按照規定進行公布、公示的，由縣級以上地方人民政府物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第八十四條 業主違反本條例規定，無正當理由拒不交納物業服務費，且拒不履行經人民法院司法確認的調解協議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個人征信系統。

2、參加業委會選舉

我省物業小區成立業主大會和業主委員會的比例較低。實踐中，業主大會召開難，業主委員會成立難的情況較為普遍。有的地方投資性住宅較多，很多房屋空置或無法交房，入住率低；有的地方業主參與熱情不高，開發商配合不積極。鑒于上位法對召開首次業主大會的條件未作明確規定，為解決現實矛盾，條例降低了申請召開首次業主大會的“門檻”，明確規定十個以上的業主也可以向所在地的鄉（鎮）政府或街道辦事處提出書面申請，籌備召開業主大會首次會議。

針對目前公共租賃房承租人數量逐年增長，其居住年限長，在物業管理中的相關權利不宜簡單和其他中短期承租人等同，條例還賦予其準業主地位，規定公共租賃房承租人可以根據租賃合同的約定，代行部分業主權利。這在全國省級地方立法屬于首創。

此外，一些業主的直系親屬同樣是小區住戶，對小區公共事務管理比較熱心，但由于其并非產權證記載的業主，參加業委會選舉往往不被認可，新修訂的《福建省物業管理條例》對此進行適當放寬，規定業主可以通過書面形式，委托父母、配偶代行業主權利。

法條鏈接：

《福建省物業管理條例》第二十一條 業主委員會委員應當符合下列條件：

具有業主身份。業主身份的認定以房屋產權證或者不動產權證書記載的權利人為準；尚未領取產權證的，以房屋銷(預)售合同及合同備案證明記載的購房人為準。業主可以通過書面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業主權利；

小區物業費交多少誰來定？為防止物業服務企業擅自調整收費標準，新修訂的《福建省物業管理條例》對物業服務費的調整進行明確規范。規定物業服務費實行市場調節價。因政府指導價調整物業費的，應當在政府指導價變動范圍內，并且應經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

法條鏈接：

《福建省物業管理條例》第四十六條

商品房的物業服務收費，實行市場調節價，并遵循合理、公開、收費標準與服務質量相適應的原則，采取酬金制、包干制等方式收取。按照國家和本省的有關規定實行政府指導價的除外。

因政府指導價變動需要調整物業服務費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內作相應調整；因服務成本變化需要調整物業服務費標準的，應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

物業服務收費實行政府指導價的，縣(市、區)人民政府價格主管部門應當會同物業管理主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調節價的，物業管理行業協會可以根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況，定期發布各類物業服務項目、服務標準及參考價格。

4、小區公共區域的廣告收

小區共有部分經營收益不透明、不公開是物業糾紛中，業主詬病物業的一大理由。在小區公共區域投放廣告，是否應經過業主同意？這部分營收應該如何使用?

新修訂的《福建省物業管理條例》規定，業主共用部位產生的公共收益歸全體業主所有，可用于抵扣業主的物業管理費用，物業可以扣除不超過公共收益30%的經營管理費用。另外，公共收益收入及使用情況應至少每季度向業主公布一次。

法條鏈接：

《福建省物業管理條例》第六十三條 物業服務企業利用物業管理區域內屬于業主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有。

前期物業服務期間，物業管理區域內公共收益在扣除物業服務企業的經營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶。經營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十。

業主大會成立后，可以將物業共用部位、共用設施設備委托物業服務企業進行經營管理。取得的公共收益按照前款規定扣除物業服務企業的經營管理費用后，存入業主大會或者業主委員會專用帳戶，經業主大會決定，可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項支出。

公共收益收入及使用情況，應當至少每季度在物業管理區域內醒目位置公布一次，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

犬只傷人事件時有發生，《條例》對業主飼養犬只的行為規范進行明確。

　　《條例》規定：業主、物業使用人飼養犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環境衛生和公共設施；攜犬出戶時，應當束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時，還應當為大型犬配戴嘴套。違反該規定的行為，將按《中華人民共和國治安處罰法》的規定予以處罰。

　　《條例》對業主和物業的禁止行為作了具體規定，并明確相關法律責任。比如侵占物業管理區域內的公共場地、共用部位、共用設施設備的行為，將對個人處一千元以上五千元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款；損壞物業管理區域內的公共場地、共用部位、共用設施設備的行為，將對個人處二千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

法條鏈接：

《福建省物業管理條例》第八十三條 違反本條例第五十條第二款規定，業主、物業使用人飼養犬只干擾他人正常生活，破壞環境衛生和公共設施，或者攜犬出戶時未束犬鏈牽引、未為大型犬配戴嘴套的，依照《中華人民共和國治安處罰法》等法律、法規的規定予以處罰。

第五十條 業主、物業使用人飼養犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環境衛生和公共設施；攜犬出戶時，應當束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時，還應當為大型犬配戴嘴套。

6、專項維修資金申請

專項維修資金申請使用過程繁瑣，辦理周期長，在物業管理區域內發生緊急情況下，物業共用部位、共用設施設備往往無法得到及時維修、更新、改造，嚴重影響了業主的日常生活和工作。如何才能保證專項維修資金緊急使用既安全又高效？為此，新修訂《福建省物業管理條例》規定了十種緊急情況，條例明確了在共有用房及共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏，電梯出現安全隱患等九種緊急情況下使用專項維修資金的審核程序，規定代管單位自收到申請之日起五個工作日內完成審核；經審核符合撥付要求的，代管單位應當及時向專項維修資金專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知；逾期不審核的，視為同意，并規定了業主大會可以在管理規約中規定，在專項維修資金中抽取一定比例設立緊急情況小額專項維修資金專戶，物業服務企業應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況，在物業管理區域內醒目位置公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

法條鏈接：

《福建省物業管理條例》第六十條 發生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業服務企業應當及時通知業主委員會、臨時物業管理委員會或者相關業主，并立即組織維修、更新或者采取應急防范措施：

（一）共有用房及共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏；

（二）電梯出現安全隱患或者出現故障無法正常運行；

（三）高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水；

（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險；

（五）共用給排水、供用電設施設備不能正常使用，依照法律、法規由供水供電企業負責維護的除外；

（六）消防、安防等建筑智能化系統出現故障，不能正常使用

（七）因臺風、洪水等自然原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞；

（八）根據公安、消防、人民防空、氣象、特種設備、物業管理等主管部門限期整改要求，需對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造；

（九）物業共用部位、共用設施設備存在其他安全隱患，需對物業共用部位、共用設施設備進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造；

（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

7、小區車位要先滿足業主需要

小區停車難現象普遍。有些建設單位為了利益，將車位出售給小區外的單位和個人時有發生，這進一步加劇了小區業主停車難的狀況。新修訂的《福建省物業管理條例》對小區停車問題進行了規定：針對此現象，《條例》也明確，小區車位應當首先滿足業主需要，不得出售給小區以外的單位和個人，業主要承租的，不得只售不租。

法條鏈接：

《福建省物業管理條例》第六十四條 物業管理區域規劃設置的機動車車位（庫）應當首先滿足業主需要。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車位(庫)出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

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